Immobilienrecht
Was regelt das Immobilienrecht in Griechenland?
Das Immobilienrecht in Griechenland ist derjenige Teil des Sachenrechts, der sich mit Immobilien befasst. Als Immobilien werden die abgegrenzten Teile des Grundes und deren Grundstücksbestandteile bezeichnet, etwa die Gebäude, das Wasser unter der Erde und die Pflanzen seit dem Zeitpunkt, an dem sie gepflanzt wurden.
Das griechische Immobilienrecht regelt die Verhältnisse, die mit einer Immobilie verbunden sind. Ein solches Verhältnis ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Schenkung bzw. die elterliche Schenkung, die Bestellung des nackten Eigentums und des Nießbrauchs, der Erwerb durch außerordentliche Ersitzung, die Grundstücksteilung, der Vorvertrag, die Begründung des Wohnungseigentums, die Hypothekenvormerkung, die Hypothek usw.
Wo ist das griechische Immobilienrecht geregelt?
Das Immobilienrecht in Griechenland wird überwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es gelten die sachenrechtlichen Vorschriften (§§ 947 ff. des griechischen BGB), die in Verbindung mit den Vorschriften über die vertraglichen Schuldverhältnisse (z.B. Schenkung §§ 496 ff., Verkauf §§ 513 ff, Mietvertrag §§ 574 ff. des griechischen BGB) zur Anwendung kommen.
Besonderheiten des Immobilienrechts in Griechenland am Beispiel des Kaufvertrags
I. Erste Besonderheit des Immobilienrechts in Griechenland
Im Zusammenhang mit den obigen Ausführungen kann ein Kaufvertrag über eine bewegliche Sache (z.B. ein Auto oder ein Buch) zustande kommen, wenn einerseits der Eigentumsübergang und die Übergabe der Kaufsache an den Käufer erfolgen und andererseits die Bezahlung des Kaufpreises an den Verkäufer stattfindet (§ 513 des griechischen BGB).
Liegt aber dem besagten Vertrag als Gegenstand eine Immobilie zugrunde, muss ferner der Eigentumsübergang der Immobilie notariell beurkundet werden. Ferner muss der Kaufvertrag (dasselbe gilt für den Schenkungsvertrag) im Grundbuchamt oder im Katasteramt in die dortigen Bücher und Verzeichnisse eingetragen werden.
Erst also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dessen Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster gilt dieser als abgeschlossen (§ 1033 des griechischen BGB).
II. Zweite Besonderheit des Immobilienrechts in Griechenland
Das griechische Immobilienrecht erlaubt darüber hinaus die Übereignung einer Immobilie unter Eigentumsvorbehalt. Wenn nämlich der Käufer die Immobilie in Raten kaufen möchte, kann vereinbart werden, dass die Eigentumsübertragung erst mit Zahlung des vollständigen Kaufpreises erfolgen soll.
In diesem Fall wird der notariell beglaubigte Kaufvertrag mit einem entsprechenden Vermerk im Grundbuch bzw. im Kataster eingetragen. Dies dient der Absicherung der Vertragspartner, namentlich aber des Käufers, zumal der Vermerk den Verkäufer daran hindert, die Immobilie an Dritte weiterzuveräußern.
III. Dritte Besonderheit des Immobilienrechts in Griechenland
Die Informationsquellen für die Prüfung des rechtlichen Status einer Immobilie in Griechenland stellen die Grundbuchämter bzw. die Katasterämter dar. Dort sind die Eigentumstitel sowie eventuelle Belastungen der Immobilien eingetragen.
Angesichts der fehlenden Digitalisierung der Grundbücher und der mangelhaften Organisation der Archive, worüber sich viele dieser Ämter seit vielen Jahren beklagen, empfiehlt es sich, eine kompetente rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
IV. Vierte Besonderheit des Immobilienrechts in Griechenland
Eine weitere Besonderheit des Immobilienrechts in Griechenland liegt ferner bei dem Erwerb einer Immobilie durch die sogenannte Ersitzung. Die Ersitzung bedeutet, dass der bisherige Eigentümer sein Eigentum nach Ablauf einer bestimmten Frist verliert, weil jemand anders Eigenbesitz an der Sache nachweist.
Nach griechischem Recht wird zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Ersitzung unterschieden.
Bei der ordentlichen Ersitzung erfolgt die Übertragung des Eigentums an den Ersitzungsberechtigten, wenn es sich für drei Jahre – im Fall der beweglichen Sachen– und für zehn Jahre – im Fall der unbeweglichen Sachen– im redlichen und rechtmäßigen Eigenbesitz befindet.
Bei der außerordentlichen Ersitzung liegt ein Eigentumserwerb vor, wenn jemand 20 Jahre lang – ohne weitere Voraussetzungen– Eigenbesitz an der (beweglichen oder unbeweglichen) Sache hat.
Für den Käufer bedeutet diese Besonderheit des griechischen Immobilienrechts, dass er eine sorgfältige rechtliche Untersuchung des Wunschobjekts vornehmen muss. Diese sollte nämlich nicht nur den Eigentumstitel des Verkäufers, sondern auch die Eigentumstitel der vorherigen Eigentümer umfassen, bis man schließlich auf den ursprünglichen Eigentumstitel stößt. Nur wenn die Rechtmäßigkeit der vorherigen Veräußerungen festgestellt wird, kann die Gefahr ausgeschlossen werden, dass jemand als Eigentümer durch Ersitzung erscheint und behauptet, entsprechende Rechte an der Immobilie zu haben.
Erlaubt das Immobilienrecht in Griechenland den Immobilienerwerb von Ausländern?
Das Immobilienrecht in Griechenland erlaubt Griechen als auch Ausländern den Erwerb von griechischen Immobilien. Ausgeschlossen ist lediglich der Immobilienerwerb durch Ausländer in den Grenzregionen Griechenlands.
Allerdings ist bei dem Immobilienerwerb von Ausländern zwischen Bürgern aus den EU-Mitgliedsstaaten und Bürgern aus Drittstaaten zu unterscheiden. Während EU-Bürger aufgrund der Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union keine Hindernisse beim Erwerb überwinden müssen, scheitern im Ausland ansässige Drittstaatsangehörige an den gesetzlichen Voraussetzungen, die für den Immobilienerwerb gelten. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie auf unserer Internetseite unter „Ausländerrecht→Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf in Griechenland“.
Selbstverständlich steht in Griechenland ansässigen Drittstaatsangehörigen mit einem rechtmäßigen Aufenthaltstitel nichts entgegen, ein griechisches Immobilienobjekt zu erwerben oder ein anderes dingliches Recht zu haben.
Wird griechisches oder ausländisches Immobilienrecht angewendet, wenn Ausländer Rechte auf griechische Immobilien haben?
§ 27 des griechischen BGB sieht vor, dass der Eigenbesitz und die dinglichen Rechte (also das Eigentum, die Dienstbarkeit, der Pfand und die Hypothek) dem Recht des Staates unterliegen, in dem sich die bewegliche oder unbewegliche Sache befindet.
Da Immobilien unbewegliche Sachen sind, findet das Immobilienrecht in Griechenland bei jeder griechischen Immobilie Anwendung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit und dem Wohnsitz des Eigentümers und generell des dinglich Berechtigten.
Können Angelegenheiten zum Immobilienrecht in Griechenland durch einen Bevollmächtigten besorgt werden?
Häufig wird uns die Frage gestellt, ob die Ausführung von immobilienrechtlichen Angelegenheiten in Griechenland, wie etwa der Erwerb einer Immobilie, durch einen Bevollmächtigten möglich ist, wenn sich der Interessent im Ausland aufhält.
Vertragspartner eines Kaufvertrags sind der Verkäufer und der Käufer, die beim Vorbereitungsprozess bis zum Abschluss des Kaufvertrags mitwirken.
Hält sich jedoch der Verkäufer oder der Käufer im Ausland auf, kann eine solche Mitwirkung selbstverständlich nur schwer vorangehen. In solchen Fällen ist es sehr üblich, dass der im Ausland ansässige Vertragspartner eine dritte Person entweder mit dem kompletten Verfahren einschließlich des Vertragsabschlusses oder lediglich mit dem Vorbereitungsprozess beauftragt.
Laut griechischem Immobilienrecht wird der besagte Auftrag anhand einer notariell beurkundeten Vollmacht erteilt.
Die Vollmacht kann auch im Ausland ausgefertigt werden, wenn der Interessent ein dingliches Rechtsgeschäft in Griechenland vornehmen möchte, er sich aber im Ausland aufhält. Die Anlaufstelle ist in diesem Fall das griechische Konsulat, welches für die Region zuständig ist, in dem der Wohnsitz des Interessenten liegt.
Die notarielle Vollmacht wird allerdings nicht von einem griechischen Konsularbeamten verfasst. Die griechischen Auslandsvertretungen empfehlen hier, dass der Entwurf des Vertrags von einem Notar oder einem Rechtsanwalt in Griechenland verfasst und an sie per E-Mail geschickt wird.
Für die Ausfertigung der notariellen Vollmacht beim griechischen Konsulat ist eine Terminvereinbarung mit der zuständigen Abteilung des Konsulats erforderlich. Am Tag der Ausfertigung muss der Vollmachtgeber dem Konsularbeamten sein Reisedokument (Reisepass bzw. Identitätsausweis) vorlegen und konkret jenes Reisedokument, das auch bei der Vollmacht angegeben wird.
Die notarielle Vollmacht wird in griechischer Sprache verfasst und dem Interessenten vorgelesen, bevor er sie unterzeichnet. Sollte der Vollmachtgeber die griechische Sprache nicht beherrschen, muss noch ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Die griechischen Auslandsvertretungen halten oft Listen mit Dolmetschern bereit.
Eine notarielle Vollmacht entfaltet ihre Gültigkeit bis zu ihrem (ebenfalls notariell beurkundeten) Widerruf. Die Ausführung des Rechtsgeschäfts sowie der Tod und die Rechtsunfähigkeit des Vollmachtgebers oder des Bevollmächtigten führen in Griechenland grundsätzlich zum Erlöschen der Vollmacht.
Stand 19.11.2017. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben kann keine Haftung übernommen werden.